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土地出让

土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式,同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权,土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益,还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。

截止到2013年8月,全国2013年半年的卖地金额大收入1.7万亿元创新高。

2013年土地出让收入4.1万亿元创纪录。

土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式,同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权,土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益,还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。

按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号,以下简称《规定》)的解释,土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。

在土地出让流程中,所表现出的问题主要体现在以下几类:

一、土地审批过程中,一些地方和部门随意划拨土地,违法审批。一方面,划拨供应一些本应作为经营性土地出让的土地,造成国有土地资产的流失。另一方面,一 些地方和单位私下采取协议出让的方式违规出让土地,而协议地价大大低于土地的市场价格,使得大部分本应由国家收取的土地出让金白白流失。

二、暗中指定土地的中标人或竞得人。在土地招拍挂过程中,针对性地设置前提条件和附加条件,缩小竞拍者的范围,使大部分投标、竞买者无条件实现中标。

三、进行商业贿赂,获取投标内部信息,使得国有土地招拍挂程序严重失去控制。

四、评估过程中,一些专业人员出于种种不可告人的原因来压低土地的评估价格,提供虚假数据,以此来帮助个别竞买人以较低的价格获得国有土地使用权。

五、有些中标者、竞得者为以较低的成本获得超值的国有土地使用权,会以各种理由向政府部门要求获得经济补偿或者减免土地使用权出让费用或置换部分土地,造成国有资产流失。

投资人

黄金湾投资集团董事长申威认为,较为火热的土地市场将会持续到下半年,一般而言,每年的三四季度才是推地高峰。

与此同时,申威表示,在地方债务不断增加的背景下,土地收入成为地方还债的一个重要来源,在国内经济增长仍然较缓的背景下,部分地方政府依靠土地市场平衡财政收支的客观需求仍然较强。

上海良玉投资总经理郭玉良表示,地方政府的土地饥渴营销,的确能"吊"开发商胃口,推涨地价,在土地财政的背景下,土地供应增加,并不代表地方政府会在地价上让利,地方政府在推地之初,底价定的就不低。

国土部

"土地供应是住房供给的基础,并被认为是抑制地价、房价的有效手段",国土部法律中心主任孙英辉表示,地产对流动性的依赖进一步降低,加上土地供给刚性制约,单纯依靠扩大土地供应抑制地价房价已不可能。

另外,孙英辉认为,从上半年地方财政收支看,扣除中央转移支付,部分省份已出现收不抵支情况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资,积累财政金融风险,也加大了房地产调控难度。

专家

多位专家认为,不断升温的土地市场背后,固然有房地产开发企业对于布局未来市场的现实需要,但是对"土地财政"的路径依赖,是许多地方政府"乐观地王出现",甚至"推波助澜"的根本原因。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出,"目前看来,土地财政似乎没有出现什么问题,但是长此以往,地方政府不进行财政收入方面的改革,对于房地产市场甚至金融市场,都具有严重的危害性。"

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞认为,房企高价拿地,弊端很多,推高建房成本,导致房价的居高不下,民众购房压力必然上升。若投机过盛,则导致房产泡沫的加剧。"个人认为,住房联网信息的构建对整合房产信息,提供房地产市场供给,打击过度投机行为会有良好的作用,但是遇到的阻力较大。若能有限构建,加之对投机行为征收高额房产税的政策,增加市场供给,对地王才有一定的震慑力。"

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