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投资强度

投资强度,即固定资产投资额(包括厂房、设备和地价款)除以土地面积,是衡量开发区土地利用率的重要标准。投资强度、投资总额和注册资本之间是有一定联系的,其中前两者之间存在一定的逻辑关系。

投资强度,即固定资产投资额(包括厂房、设备和地价款)除以土地面积,是衡量开发区土地利用率的重要标准。投资强度、投资总额和注册资本之间是有一定联系的,其中前两者之间存在一定的逻辑关系。

“投资总额”是指开展某一项目(或者注册某个公司开展业务)前前后后总共投资的总量概念是多少,而投资强度是指单位时间或者单位面积之内投资金额的数量,

注册资本金则是企业根据国家工商管理部门的要求或者根据公司股东的协商结果,向工商部门注册公司时需要的例行手续之一,没有特别意义。比如,两个个人股东打算成立公司开发郊区的一块土地。

1)首先他们两个需要到当地工商局注册地产开发公司,如果工商局要求这类公司注册不得少于1000万元,他们两个最少要按照这个要求注册地产开发公司,并按照时间规定将上述1000万元汇到为公司注册临时设立的验资银行帐户中。

2)如果那块地是1000亩,开发需要总共投资1亿元的话,这两个人将要进行的投资总额将是1亿元,投资强度是每亩10万元人民币。当然为了进行这1亿元的投资,这两个人可以增资公司的注册资本金到1亿元,或者以借款形式(借银行或者他们其中一个股东的)将资金注入公司进行有关的地产开发。

其中的不同点有两个,第一,两个股东承担的风险不同,因为公司如果是有限责任公司,两个股东的最大责任只是注册资本的数额;显然,注册一个亿和1000万风险不同;第二,公司的信用状态不同,因为注册资本金一亿元,意味着公司比注册1000万元要有较大的风险抵抗能力,所以银行可能会多贷些款给公司。

根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》精神,国土资源部相继出台了《土地利用年度计划管理办法》、《工业项目建设用地控制指标》等配套规定,内容涵盖建设用地审批的全过程,非常全面也非常具体。其中,《工业项目建设用地控制指标》以投资强度、容积率、建筑系数和行政办公及生活服务设施用地所占比重四项指标为基础计算可供地数量,并与以往的规定相结合,突出了实用性和指导性。 

投资强度的计算以投资额为基础,而《工业项目建设用地控制指标》并未对投资额的内容作出界定。笔者认为,投资额可以有两种含义:第一种含义是注册资金,即具有独立法人资格的企业的资产总额。根据《公司法》的规定,注册资金为工商行政管理部门登记的,注册资金为全体股东实缴的出资额之和。股东的出资方式不限于货币出资,也可以由实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等非货币资产出资。也就是说,注册资金包含了货币资金和非货币资产。第二种含义是货币资金,即准备投入该项目的资金总额,包括现金、银行存款和其他货币资金。

笔者认为,单纯以注册资金或货币资金作为计算投资强度的基础均不合理,比较合理的办法是:对具有独立法人资格的用地申请单位,以其注册资金作为计算投资强度的依据;对于不具有独立法人资格的用地申请单位,要求该用地单位以所申请建设项目的名义设立基建专户,经注册会计师验证并出具验资报告,投资强度以验资报告所确定的资金总额为计算基础。以上为笔者个人观点,愿与同行商榷。

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